Оценка земельных участков поселений

Любая оценка земельных ресурсов строится на экономических принципах, которые можно разделить на несколько групп. Наиболее оптимальное использование земельного участка поселения подчинено определенным критериям. Иркутский областной центр межевания земель, оценки и строительства  проводит оценку земельных участков поселения, опираясь на объективные законы экономики, что делает результат оценки точным и объективным.

Все понимают, что земельные участки являются самой большой ценностью, которой располагает поселение. Именно от объективной оценки реальной стоимости земельного участка зависит принятие правильных решений в сфере земельных отношений в частном и государственном секторах. Все убытки, которые несет определенный населенный пункт, являются следствием неверного его развития, причиной которого, в свою очередь, становится отсутствие проведения экономической оценки кадастровой и рыночной стоимости земли.

С точки зрения экономики, принципы оценки земельных участков поселения делятся на три группы:

  • принципы, основанные на представлениях и ожиданиях потенциальных земельных собственников;
  • процесс использования земли;
  • принципы, обусловленные действием рыночной среды.

 

Принципы на основе убеждений потенциальных их владельцев включает в себя принцип полезности, который подразумевает зависимость стоимости земли от ее способностей удовлетворять потребности собственника.

Также в первую группу входит принцип замещения, когда у потенциального владельца есть возможность выбора участка с наименьшей ценой среди аналогичных участков по своей доходности. В большей мере этот принцип реализовывается среди однотипных земельных участков со схожей архитектурой и однотипными проектами. В эту же группу можно отнести и принцип ожидания того или иного уровня прибыли, которую рассчитывает получить собственник от эксплуатации приобретенного земельного участка. Например, приобретая земельный участок для массовой застройки, его стоимость будет определяться потенциальным размером возможной платы за аренду.

Процесс использования земли предполагает значение остаточной ее продуктивности. Остаточная продуктивность объясняет причины возможного сильного колебания и роль земельного участка в производственном процессе. Также во вторую группу входит понятие предельной производительности. Это означает, что прибыль от эксплуатации земельного участка должна не только превышать затраты, но и постоянно увеличиваться. Также большое значение имеет сбалансированность, то есть все факторы, которые определяют уровень доходности земельного участка поселения, должны взаимодействовать таким образом, чтобы максимально увеличивать стоимость участка. Во вторую группу также включается принцип разделения. Чтобы достичь высокой цены на объект, физические элементы единого объекта недвижимости и имущественные права на него можно разделять и соединять.

Последняя группа представляет собой принципы, определенные влиянием рынка. Группа включает принцип соответствия спроса и предложения, когда есть связь между увеличивающейся потребностью в земельных ресурсах и их естественной ограниченностью. Здесь же, значение имеет соответствие, когда самая высока рыночная цена на землю, формируется при надлежащем уровне архитектурной однородности или схожести с рядом стоящими объектами в эксплуатации, стиле и размере земельных участков поселения. Следует учитывать и возможные изменения внешней среды, юридических, социальных и экономический условий, в которых используется данный земельный участок.

Все вышеперечисленные группы экономических принципов и их составляющие можно объединить под общим знаменателем принципа наиболее эффективной эксплуатации. Из всех возможных вариантов развития и использования земли необходимо остановиться на том, который в полной мере реализует весь потенциал земельного участка и все возможные дальнейшие улучшения.

К сожалению, в условиях отечественного развития экономики, многочисленных административного лимитирования и зонирования участков, фактическая эксплуатация участков может не воплощать в реальность все их возможности.

Все принципы и их составляющие, являются правильной и необходимой основой для объективной оценки стоимости земельных поселений. Именно на эти незыблемые постулаты опирается наша компания в своей работе.